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quinta-feira, 30 de abril de 2020

Multipropriedade e a revolução no mercado imobiliário


Introdução

A Multipropriedade Imobiliária, também conhecida como Time Sharing, trata-se de um instituto pouco utilizado no Brasil, um dos países de maior exploração turística no mundo.

Tal instituto faz surgir uma nova espécie de condomínio, onde os adquirentes passam a serem titulares de um imóvel, assegurando-lhes um determinado período de tempo para uso e gozo do bem.

Cumpre salientar, que não é o nosso intuito esgotar o estudo sobre o sistema de multipropriedade imobiliária, pois existem obras de fôlego tanto no direito pátrio como no direito internacional.

A finalidade dessa pesquisa é examinar as propostas já apresentadas pela doutrina e concentrar esforços na configuração do condomínio vinculado ás frações de tempo, modalidade rechaçada bruscamente pela doutrina e que vem ganhando força no mercado imobiliário e na jurisprudência.

1. Conceito

O Instituto da Multipropriedade Imobiliária ou Time Sharing como também é conhecido caracteriza-se como uma modalidade de condomínio destinado a locais de passa tempo, lazer no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de tempo, assegurando-se o uso exclusivo entre os coproprietários.

Esse sistema nos países de língua inglesa é conhecido como time sharing, multipropriedade na França e na Espanha, proprietá spa-zio-temporale na Itália e direito real de habitação periódica em Portugal.

2. Breve Histórico

No dia 20/12/2018, foi promulgada a Lei 13.777 que veio regulamentar a multipropriedade imobiliária introduzindo os artigos 1.358 B a 1.358 U no Código Civil, e os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos.

No entanto, esse sistema de uso de bens surgiu na França no ano de 1967, avançando por toda a Europa e Estados Unidos, por intermédio dos empreendedores.

Importante ressaltar, que tanto na Europa como nos Estados Unidos, o instituto alcançou também os bens móveis mais especificamente aviões, helicópteros e barcos.

Desta forma, com a divisão da utilização do bem imóvel por temporada, diversos proprietários vão fazendo uso de maneira alternada, cada qual no seu turno.

Sendo assim, o sistema de multipropriedade imobiliária, abriu oportunidade as pessoas que pretendiam adquirir uma casa de veraneio apenas em período de férias a preços mais acessíveis, diminuindo consideravelmente as despesas e demais infortúnios com a conservação de um imóvel adquirido de forma convencional.       

3. Espécies de Multipropriedade

A) Multipropriedade Acionária

Utilizada na Itália constitui-se através de uma sociedade anônima que é a proprietária do bem, que será partilhado, onde serão criadas ações que irão representar a fração de tempo que cada detentor poderá usufruir no imóvel.

B) Multipropriedade Imobiliária ou Real

Espécie que vem sendo utilizada no Brasil, tendo como fundamento um direito real pleno ou limitado ao titular ou coproprietário. Aqui existem duas espécies: a primeira trata-se da concessão de um direito real limitado a titulo de habitação, usufruto ou criação de um instituto que permita a repartição da propriedade. A segunda figura na oportunidade de outorgar direito real de propriedade, mas condicionando-se a utilização ou, ainda, prevendo a representatividade dos direitos como condomínio civil ou ordinário de fração de tempo. 

C) Multipropriedade Hoteleira

Essa espécie de multipropriedade não constitui por si só, uma modalidade de multipropriedade. Trata-se da conjugação do sistema multiproprietário, concebido mediante a modalidade imobiliária através da formula societária, com os serviços desenvolvidos por empresa do ramo hoteleiro.

D) Multipropriedade Obrigacional

Embora não seja essa espécie de multipropriedade mencionada pela doutrina, a jurisprudência pátria mais conservadora classifica os contratos de aproveitamento por tempo, como um direito obrigacional, alguns definindo o instituto como arrendamento.

4. Especificidades Legais

Para regulamentar a multipropriedade foi inserido no Código Civil os artigos 1.358 - B e seguintes. Destacaremos a seguir alguns aspectos de extrema relevância.

Descreve o art.1.358 – B que de forma subsidiaria o sistema de multipropriedade será regulado pela Lei 4.591/64 que trata sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, bem como pelo Código de Defesa do Consumidor.

Já o art. 1358 – D trata da indivisibilidade dessa espécie de condomínio, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção.

Importante ressaltar, que compõe o seu objeto mobílias, instalações e apetrechos destinados ao uso e gozo do bem imóvel.

A direção do sistema de multipropriedade é muito parecida com a de um hotel.

O tempo mínimo de uso do bem é de 7 dias conforme previsto no Código Civil.

No entanto, a Lei 13.777/2018 prevê que um dos proprietários pode adquirir mais frações de tempo para utilizar o bem com exclusividade por mais tempo durante o ano.

Necessário frisar, que o ato de instituição ou a convenção de multipropriedade limita a quantidade de frações de tempo que poderão ser utilizadas pela mesma pessoa.

Outra característica que deve ser destacada é a possibilidade de o titular de uma fração de tempo emprestar ou alugar o seu direito de uso do bem a um terceiro.

É possível inclusive, alienar o direito de uso do bem como exclusividade, sem que seja necessária a autorização dos demais multiproprietários do imóvel.

É importante saber que a alienação não é do bem em si mesmo, mas sim do direito de uso do bem por tempo determinado.

Esse caráter de exclusividade foi o que fundamentou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de que não é possível a penhora da totalidade do bem em regime de multipropriedade, isso porque se considera que proprietário é titular apenas de uma fração ideal de tempo e não da totalidade do imóvel.

Observação importante e que deve ser destacada é quanto à administração da multipropriedade descrita no art. 1.358 - M

O responsável também conhecido como trustee, trata-se de pessoa indicada que constará na convenção de condomínio. Na falta de um administrador, a escolha será feita pela assembleia geral dos condôminos.

Quanto ao registro imobiliário, temos a alteração da Lei de Registros Públicos pelo texto legal.

Todavia, destacamos a possibilidade da inscrição imobiliária de cada fração de tempo de forma individualizada.

5. A Proteção ao Consumidor no Sistema de Multipropriedade

No Brasil como podemos observar, aplica-se ao instituto da multipropriedade o Código de Defesa do Consumidor, pois se verifica de forma clara a existência de relação de consumo entre o multiproprietário e os fornecedores de produtos e serviços desde o incorporador e corretor que institui o condomínio e vende a unidade aos prestadores de serviços que atuam na administração de rede hoteleira e de lazer.

Desta forma, com a criação da figura da multipropriedade entende-se que o consumidor adquirente de sua fração de tempo encontra-se em posição de vulnerabilidade.
Diante do art. 46 da legislação consumerista, vemos que o consumidor multiproprietário possui o direito de compreender, bem como deve ser informado a respeito do conteúdo do contrato que deve ser redigido em português.

Já o art. 49 do mesmo diploma legal, lhe concede o direito de arrependimento sobre as vendas que ocorrerem fora do estabelecimento.

Portanto, torna-se indiscutível a necessidade de se proteger o multiproprietário.    

Conclusão

O presente trabalho, com fundamento na legislação e na doutrina procurou apresentar o aproveitamento do bem imóvel através de fração de tempo.

Diante de diversos formatos de multipropriedade frisa-se a que alcançou lugar de destaque na legislação brasileira, bem como na jurisprudência foi a condominial.

Por Marcos Mendonça


terça-feira, 21 de abril de 2020

Mercado imobiliário é aposta para investimentos


O ano de 2020 começa com um novo cenário para investimentos financeiros no Brasil.

A tendência agora é de uma diversificação de investimentos para outros fundos e, em especial o mercado imobiliário.

De acordo com dados do Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de São Paulo, o setor teve expansão de 2% no ano passado, com 42 mil novos empregos gerados. Para 2020, a perspectiva de um crescimento de 3%.

Além disso, o Brasil conta hoje com a menor taxa básica de juros de sua história: em apenas três anos, a Selic caiu de 13% para 4,5%.

Com tendência de queda, deve estimular os investidores a buscar opções com maior rentabilidade no médio e longo prazo.

Estima-se que um terço do total das aplicações brasileiras, a partir de agora, irão perder para a inflação projetada para 2020.

De acordo com a pesquisa FipeZap do terceiro trimestre do ano passado, 38% dos entrevistados esperam adquirir um imóvel nos próximos meses, sendo 88% para moradia própria e 12% para investimento. 

Fonte Economias SC
Por Redação



quinta-feira, 16 de abril de 2020

Ascensão no mercado imobiliário para é inequívoca


Especialista avalia cenário e traz boas perspectivas

Aos poucos, após cinco anos de crise, o mercado imobiliário começa a recuperar o fôlego. A constatação é visível - placas de "vende-se" e "aluga-se" começam a ser retiradas - e demonstrada: houve aumento de 23,9% no volume de lançamentos no país, no terceiro trimestre de 2019, na comparação ao mesmo período de 2018. As vendas acompanharam o crescimento: tiveram alta de 15,4% no mesmo período. Os dados são da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Sindicato da Habitação (SecoviSP).

Na opinião de Márcio Nassif, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório de advocacia Natal & Manssur, a queda histórica na taxa Selic teve reflexo direto nas taxas de financiamento dos bancos, o que animou o mercado. "A Selic caiu de 14,5% para 4,5%, o que possibilitou a queda das taxas dos juros e facilitou a aquisição de imóveis. Junto a isso, o mercado reaqueceu, os investidores começaram a ter mais confiança na economia do país após as reformas. É um cenário favorável", explica.

Outras alavancas ajudam. Como a criação da modalidade de crédito imobiliário indexado ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). "Há uma grande procura por esse tipo de financiamento pelos correntistas da Caixa Econômica Federal e agora pelos do Banco do Brasil, já que eles lançaram um produto similar", exemplifica Nassif. Em março de 2020, ainda haverá o lançamento de um produto de crédito pré-fixado, ou seja, sem correção, com parcela fixa, modalidade que já ocorre nos Estados Unidos e em países da Europa e Ásia.

A ascensão do mercado ainda fomenta formas diversificadas de investimentos, como os fundos imobiliários Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG), inspirada nos covered bonds. "São aplicações financeiras atreladas ao mercado imobiliário, com dupla garantia [do banco e do fundo] e isenção de Imposto de Renda para pessoa física. Nesse ponto, o rendimento líquido pode ser bem atraente se comparado a outras aplicações, já que CDB, fundos e títulos públicos são taxados de acordo com a tabela regressiva", avalia Nassif.

No que diz respeito à segurança jurídica, algumas mudanças recentes também contribuem, junto ao um cenário economicamente favorável, para a retomada. Como o advento das leis 13.465/17 e 13.786/18 (conhecida como Lei do Distrato). "Elas trouxeram maior segurança jurídica ao mercado, contribuindo ainda para a diminuição no número de distratos realizados, uma queda de 30%, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras e Construtoras, além do número de ações judiciais sobre o tema", enfatiza o advogado.

A cereja do bolo é o balanço na geração de empregos: em 2019, o setor da construção gerou 15% do total de empregos formais criados no Brasil, representando um crescimento de 52% na geração de vagas em comparação com 2018, consolidando a retomada positiva. "A tendência para 2020 é o aumento do número de lançamentos e de vendas em conjunto com a manutenção das taxas baixas de juros. Para quem atua no mercado imobiliário, a ascensão é inequívoca e o otimismo dos empresários no segmento é extremamente animador", finaliza Marcio Nassif.

Escrito ou enviado por  Aline Moura



terça-feira, 7 de abril de 2020

Mercado imobiliário: protagonista da retomada do crescimento econômico

Após longo período de crise, o cenário macroeconômico do Brasil começou a dar sinais de melhora. Parte significativa desse novo ciclo positivo tem como origem os segmentos da construção civil e do mercado imobiliário, que são sempre os primeiros a sentirem os efeitos negativos em períodos de recessão, mas também são os protagonistas quando se fala em crescimento econômico. Em 2020, os setores devem puxar o ritmo da retomada da nossa economia, com previsão de 2,2% no PIB, segundo estimativas do Banco Central.

O final do ano passado e o começo deste ano foram marcados por uma expectativa de melhora do cenário político e econômico, que acabou incentivando algumas incorporadoras a lançarem seus projetos até então suspensos – o que, de forma geral, foi algo muito positivo. O ano de 2019 trouxe um crescimento de 60% no volume de novos lançamentos, comparado aos números do ano anterior.
Mas, para conseguirmos ter uma visão mais clara sobre o mercado imobiliário, precisamos entender que ele apresenta três segmentos bem definidos e que possuem características próprias.

Imóveis econômicos

São imóveis de até R$ 250 mil, compactos e que normalmente estão localizados em bairros mais afastados, onde o preço do terreno é mais em conta. Como os empreendimentos são incentivados pelos programas habitacionais, os juros são subsidiados, o que torna a parcela do financiamento muito semelhante ao valor de aluguel. Portanto, o interessado prefere comprar um imóvel próprio a gastar dinheiro com aluguel.
Esse segmento é totalmente dependente de baixas taxas de crédito e de estabilidade de emprego para compor a renda.

Imóveis de médio padrão

Este foi o segmento que mais sofreu durante a crise. Quando a mídia apontou que o mercado, de forma abrangente, estava passando por recessão, o principal foco estava neste tipo de imóvel. Aqui não existem juros subsidiados; com a taxa Selic em alta, o custo do financiamento estava muito acima dos patamares anteriores.

Em sua grande maioria, os compradores possuem uma pequena poupança; no período de obra, pagam parcelas mensais e deixam um saldo substancial a ser financiado na entrega da obra.
Durante a crise, muita gente perdeu o emprego e acabou devolvendo seu imóvel às incorporadoras, que precisaram devolver 100% do valor pago. Consequentemente, as construtoras passaram por um processo de excesso de estoque e falta de caixa, ocasionando a queda nos preços dos imóveis remanescentes.

Com o desemprego batendo recorde histórico nos últimos cinco anos, foram lançados poucos empreendimentos, até que os estoques retomassem patamares pré-crise. Em 2019 o cenário foi um pouco mais positivo, com aumento do número de novos lançamentos e melhor desempenho na velocidade de vendas.

Imóveis de alto padrão

Esse segmento é bem menos dependente do crédito imobiliário, que só é utilizado quando as taxas estão muito baixas como oportunidade de funding. Nesse perfil, o comprador não tem a necessidade de adquirir um imóvel, mas quer e pode realizar a nova compra.
Com a crise no segmento imobiliário e os juros em alta, o comprador simplesmente espera por um cenário mais claro para encontrar a melhor oportunidade de negócio, aumentando assim o tempo para a tomada de decisão.

E o investidor de imóveis?

Até o 2º semestre de 2018, o perfil de investidor havia diminuído drasticamente. Essa figura, que chegou a representar 40% das vendas, passou a menos de 10% por conta das altas taxas de juros e da insegurança junto às incorporadoras. Vimos que, desde o final do ano passado – com a taxa de juros em queda –, as pessoas que tinham oportunidade e dinheiro parado voltaram a olhar para o mercado imobiliário como uma forma de diversificação do portfólio de investimentos.

Cenário e tendências para 2020

Os indicadores apontam uma expectativa positiva para o início da década, com aumento de lançamentos, queda histórica da taxa de juros para financiamento e bom desempenho dos fundos imobiliários.

Algumas empresas preparam seus IPOs; outras estão realizando novas rodadas de investimento chamados de follow on. Os estoques remanescentes estão em patamares pré-crise. E com a retomada da economia e a geração de emprego, devemos presenciar um novo ciclo de crescimento e retomada do setor.

Com a presença de mais dinheiro no mercado e taxas baixas, as pessoas buscam oportunidades de investimento e o mercado imobiliário fica extremamente atrativo.
 
Os setores que irão se destacar no próximo ano são os lançamentos no mercado econômico, principalmente do programa “Minha Casa Minha Vida”, e os lançamentos no mercado de alto padrão.
Outra tendência de compra bem interessante é a dos apartamentos compactos. Concebidos pelo plano diretor com o objetivo de trazer as pessoas de menor poder aquisitivo para morar perto do trabalho, esses imóveis de aproximadamente 30 m² acabaram não conseguindo atingir este objetivo. No cenário anterior, esses imóveis tinham grandes chances de permanecerem vazios. Com o novo cenário, grande parte foi vendida para um perfil de investidor que deseja ampliar seu portfólio de investimento, com intuito de locar para a nova geração de Millennials, que por motivos diversos, não querem comprar um imóvel, mas sim investir em experiências, como viagens e gastronomia.
 
Vale ressaltar que essa sensação otimista para 2020 é mais estruturada do que a que percebemos no final de 2018. Com o mercado mais estável, já se conhecem os players e as forças que irão atuar. Com a tendência de queda da taxa de juros globalmente, de forma geral os grandes investidores estão preocupados em colocar o dinheiro para render e o mercado imobiliário será a principal aposta.

Por Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty



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sexta-feira, 3 de abril de 2020

Setor Imobiliário: Fusões e aquisições crescem

O número de fusões e aquisições no setor imobiliário aumentou 133% em 2019, se comparado ao ano anterior. Com um acréscimo de 44 operações em relação ao volume apresentado em 2018 (33), o segmento concretizou 77 transações no último ano. Os dados são de pesquisa da KPMG realizada com 43 setores da economia brasileira.

Dentre as transações realizadas no setor imobiliário em 2019, 68 foram domésticas e sete, do tipo CB1, ou seja, realizadas por empresas estrangeiras que adquiriram empreendimentos de brasileiros estabelecidos no Brasil. Também se concretizaram uma operação de categoria CB2, em que empresas brasileiras adquirem empreendimentos de estrangeiros estabelecidos no exterior, e uma de tipo CB4, em que empresas estrangeiras adquirem empreendimentos de estrangeiros estabelecidos no Brasil.

Ranking geral

Segundo o levantamento realizado em 2019, o setor de empresas de internet manteve a liderança, saltando de 169 operações em 2018 para 293 em 2019, uma alta de 73%, seguida pelas áreas de tecnologia da informação (158), hospitais e laboratórios de análises clinicas (87), imobiliária (77), outros setores (72), alimentos, bebidas e fumo (52) e companhias de energia (51).

Ranking regional

Com relação à questão geográfica, a pesquisa apontou que as regiões Sudeste e Sul do Brasil foram as que mais se destacaram, com as respectivas operações de fusões e aquisições em cada Estado destacadas a seguir: São Paulo, 750; Rio de Janeiro, 119; Paraná, 73; Minas Gerais, 60; Rio Grande do Sul, 53; e Santa Catarina, 44.

Por Rede Jornal Contábil

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