Qual a responsabilidade das imobiliárias nas locações de imóveis?

As imobiliárias como representantes legais dos proprietários de imóveis que atuam na área de locação de imóveis vêm cada vez mais se blindando em meio as suas responsabilidades no setor locatício, dado a demanda de situações problemáticas que uma locação pode provocar.

Todas instituem uma autorização de locação (mandato), entre imobiliária e locador a fim de deixar documentado e definido todas as responsabilidades de ambas as partes no que tange a locação do imóvel.

O locador quando procura uma administradora de imóveis, repassa à administradora todas as responsabilidades inerentes a uma locação de boa fé, buscando um locatário que atue de forma responsável, diligente e que entregue o imóvel nas mesmas condições e é o que a imobiliária deve fazer, atuar como se o imóvel fosse seu.

A imobiliária deve, com zelo, buscar todas as informações e documentos do pretenso inquilino, atuando com diligência para que a locação seja lucrativa tanto para a administradora como para o proprietário e que não gere prejuízos desde o início da locação até sua rescisão final.

Porém, diante das problemáticas que o ramo imobiliário enfrenta, todos os dias aparecem situações que as responsabilidades de locador, locatário e administradora se encontram e é necessária em algumas situações a intervenção do judiciário para distribuir as responsabilidades e punir os que efetivamente geraram prejuízos por falta de comprometimento.

Quais as responsabilidades da imobiliária diante de uma locação?

A imobiliária deve atuar com zelo, presteza, responsabilidade no momento da avaliação da documentação do pretenso inquilino, solicitando todos os documentos necessários, sendo de inquilino, fiador, certidão de matrícula, comprovante de renda entre demais documentos necessários. Essa é a melhor forma de demonstrar que atuou com total responsabilidade e que fez uso correto da autorização que o proprietário designou à administradora.

Vistoriar o imóvel na entrada e na saída, efetuar cobranças sejam extrajudiciais ou judiciais a fim de satisfazer débitos caso existentes. Consultar débitos de água e energia elétrica quando da rescisão contratual entre outras responsabilidades basilares.

Quais as responsabilidades do proprietário diante de uma locação efetuada/administrada por uma imobiliária?

O proprietário deve fornecer todas as informações e documentos do imóvel necessários, bem como entregar o imóvel em condições de habitação, com água e energia elétrica, ligados e demais itens que se fizerem necessários para a entrada do novo locatário ao imóvel, sem que ocorram demais problemas.

Há limite da responsabilidade da imobiliária em locações?

Diversos problemas podem abarcar uma locação, seja familiar, seja financeiro, seja na rescisão contratual. Situações assim fazem com que a administradora de imóveis crie uma determinada barricada de proteção visando sua própria segurança e a melhor solução desses problemas, a final, a relação PROPRIETÁRIO x IMOBILIÁRIA é regida pela forma de mandato civil (Art. 653 à 666 do Código Civil), ou seja, o mandante (locador), outorga uma procuração com poderes específicos ao mandatário (imobiliária) para que atue em nome dele para administrar seu bem.

O Artigo 667 do Código Civil traz a responsabilidade do mandatário, vejamos:Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Portanto, qualquer prejuízo que venha a ocorrer por sua culpa, imprudência, negligência, deverá ser indenizado pela imobiliária, seja ao locador ou locatário.

Decisão recente do TJ/SE, condenou uma imobiliária a danos morais à uma ex locatária por não haver efetuado a troca de nome da mesma da conta de energia elétrica. O que gerou negativação do nome da ex locatária. O entendimento firmou a má administração da imobiliária, que tinha responsabilidade objetiva. A locatária havia feito à solicitação de troca de nome junto à companhia de energia elétrica e não havia conseguido, informando a imobiliária do acontecido, a mesma ficou inerte e não realizou também a troca. A decisão reconheceu que a imobiliária não havia atuado com cuidado, boa fé objetiva, cooperação e lealdade que circundam uma relação entre administradora, locatário e locador, condenando-a ao pagamento de danos morais a ex locatária, nesse caso.

 
Sendo assim deve ser observado que a responsabilidade de uma imobiliária se figura não apenas no que é apresentado na autorização de locação firmado entre ela e proprietário e pelo contrato de locação e inquilino.

Responsabilidade e documentos andam de mãos dadas entre as partes, pois é uma relação pautada em confiança, boa fé, zelo, cuidado, diligência, por esse motivo que inquilino e proprietário designam a esta à função de administradora de imóvel.

Por Rede Jornal Contábil

Cenário é propício para investimento racional em imóveis

Com quedas na taxa Selic, analistas veem boas perspectivas em unidades físicas, fundos imobiliários e aluguel.

As quedas sucessivas na taxa Selic – atualmente em 5% – tendem a atrair investimentos para o mercado imobiliário. Com os cortes impactando nos chamados rendimentos de renda fixa, os investidores podem migrar para fundos imobiliários, ações de construtoras e incorporadoras ou, simplesmente, retirar o dinheiro de suas aplicações para comprar imóveis. Analistas de mercado alertam, no entanto, que a aquisição de uma casa, apartamento ou unidade comercial é um investimento de médio e longo prazo, cujo retorno se dá, em média, acima de três anos. 

Daí vem a pergunta: é melhor investir em imóvel ou em fundo imobiliário? Planejadores financeiros com a certificação CPF (Certified Financial Planner) explicam que imóveis e FII (Fundos de Investimento Imobiliário) pertencem à mesma categoria de ativos, mas possuem três diferenças importantes: a forma de propriedade, a tributação e a liquidez. Nos FII, o cotista não tem a propriedade direta. Com isso, se desobriga dos custos de manutenção e vacância do imóvel. A compra de fundos também é isenta de imposto de renda para pessoas físicas, enquanto a renda gerada por imóveis é sujeita à tabela de IR. 

Além disso, se obtiver ganho de capital na venda direta de imóveis, as alíquotas de IR serão de 15% a 22,5% (conforme o valor do ganho). Vale ressaltar que, para imóveis até 440 mil reais, e desde que se use o valor apurado na venda para comprar um novo imóvel de maior valor, no prazo máximo de até 180 dias, existe o benefício da isenção de IR. Porém, esse tipo de venda se sujeita a outro tributo: o ITBI, imposto municipal incidente no momento da venda, com alíquotas que variam conforme o município. Já, quanto ao fundo imobiliário, incidem 20% de IR sobre a diferença entre o valor da compra e o da venda das cotas.

Segmento de investimento imobiliário vê boa oportunidade também no aluguel

Por isso, para quem busca mais liquidez, dizem os especialistas, o recomendado é buscar fundos imobiliários. A liquidez dos imóveis físicos depende de fatores como localização, conservação e situação da documentação, enquanto os FII podem ter suas cotas negociadas em Bolsas de Valores, o que propicia mais liquidez do que a compra de casas, apartamentos, escritórios, lojas etc. No entanto, independentemente da opção, o mercado entende que, quanto maior for a queda da taxa Selic, mais o investimento em ativos imobiliários – seja na forma de fundos ou de unidades – se tornará atrativo.

O segmento de investimento imobiliário também não descarta como boa oportunidade o rendimento através de aluguel. Essa alternativa não se resume apenas às unidades residenciais, mas se estende a salas comerciais, terrenos, galpões e espaços de varejo em shoppings ou lojas. Convencionou-se que o aluguel rende cerca de 0,5% por mês do valor total do imóvel. Se a unidade vale 300 mil reais, a locação renderá algo em torno de 1.500 reais mensais. Entre prós e contras, os analistas destacam as seguintes vantagens do aluguel: boa taxa de retorno e segurança no investimento. Já as desvantagens são possíveis despesas com manutenção contínua.

Por Altair Santos

Veja como fazer um financiamento imobiliário

Para mais de 52% dos brasileiros, comprar uma casa ou apartamento é uma prioridade que ainda não foi realizada, segundo pesquisa da MindMiners realizada em 2018. De acordo com o mesmo levantamento, 60% dos entrevistados assumiram que só conseguirão obter um imóvel se contarem com um bom financiamento. Um elemento importante para que o negócio seja feito com sucesso é entender quais são os tipos de empréstimo imobiliário e juros praticados por cada instituição financeira. Só assim é possível escolher qual se encaixa melhor à realidade da família e evitar problemas futuros.

“Para passar sem problemas pela avaliação de crédito, no caso do trabalhador formal, um ponto a favor é ter mais de três anos de registro em carteira, compor renda com outra pessoa (desde que haja uma ligação familiar de até segundo grau ou uma relação estável), e o valor da parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar”, explica o advogado especialista em direito imobiliário, Bence Pál Deák.

Passo a passo

Para financiar um imóvel é preciso seguir algumas etapas e observar o relacionamento com o banco. A depender da adesão a produtos e serviços financeiros, as condições e taxas podem variar. Mas o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção. Depois, é necessário fazer um cadastro no banco que apresentou a melhor condição, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato.

De maneira geral, o interessado que entra em uma prestação imobiliária paga uma entrada e solicita à instituição financeira o crédito para pagar o restante da propriedade. O valor desse empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos — acrescido de juros. Vale ainda ressaltar que o percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal.

Além disso, o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para custear o bem, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de carteira assinada. O imóvel deve estar localizado no mesmo município, nos municípios adjacentes ou integrantes da mesma região metropolitana onde o comprador mora há mais de um ano.

Por Redação

Crescimento do mercado imobiliário deve se intensificar

A Abrainc fez um levantamento que indica que uma queda de 1% nos juros do  financiamento pode incluir até 2 milhões de famílias no mercado imobiliário.

O ano de 2019 trouxe grandes notícias para a construção civil, sendo um período de fortalecimento para o setor e de retomada do mercado imobiliário. Evoluímos nos principais números: geração de empregos, vendas e lançamentos de imóveis, melhora do PIB da construção e a importante redução da taxa de juros possibilitando novas ofertas de financiamento e mais acesso à moradia para as pessoas.

Estamos no caminho certo para voltar a ter um mercado aquecido e seguro. E os números comprovam isso.

Quando fazemos a comparação do terceiro trimestre de 2019 com o mesmo período de 2018, o aumento de lançamentos é muito positivo. No segmento de médio e alto padrão (MAP), o crescimento foi de 20%.

Já os lançamentos de imóveis de baixa renda tiveram um aumento de 11% no terceiro trimestre de 2019, em linha com o observado nos últimos anos.

É importante que o Minha Casa Minha Vida continue forte e que promova financiamento habitacional a baixos custos.

Os dados de aumento de lançamentos demonstram que o setor está mais confiante para investir. Em 2019, tivemos a consolidação da Lei de Distrato, o que promoveu uma maior segurança jurídica. A relação distrato sobre venda caiu para 20%, sendo que o número era de 50% nos últimos anos. Isso contribuiu para melhorar a efetividade das vendas das empresas.

Por InfoMoney

Fundos imobiliários ganham 427 mil novos investidores

Patrimônio líquido dos fundos negociados em Bolsa cresceu de R$ 54,8 bilhões, em janeiro, para R$ 88,3 bilhões, em dezembro de 2019.

Os fundos imobiliários caíram de vez no gosto dos investidores brasileiros. Em um ano marcado por recordes no segmento, nada menos que 427,5 mil pessoas físicas ingressaram no universo dos FIIs negociados na Bolsa brasileira.

Segundo dados divulgados nesta segunda-feira pela B3, 2019 fechou com 632.643 investidores de fundos imobiliários, com o ingresso de 115 mil pessoas apenas nos dois últimos meses de 2019.

Com isso, investidores pessoas físicas são responsáveis hoje por 72,2% do volume negociado pelos FIIs na Bolsa e por 77,4% do estoque.

O movimento de queda dos juros, iniciado em 2016, despertou maior interesse por ativos de renda variável e contribuiu para o desenvolvimento do mercado de fundos listados. A retomada do setor, especialmente em São Paulo, também tem estimulado a demanda de investidores pelo produto.

Com o recorde de 67 ofertas públicas em 2019, que responderam por um volume financeiro de R$ 21,4 bilhões, os fundos imobiliários já somam 220 com cotas negociadas em Bolsa, um aumento de 31% em relação ao total de 2018.

Por Beatriz Cutait

Por Mariana d'Ávila 

 

Nova lei sobre acessibilidade nos imóveis entra em vigor

A partir de agora, construtoras e incorporadoras terão que seguir novas exigências para garantir acessibilidade a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. E, dessa vez, elas abrangem também as áreas interna dos novos apartamentos. Isso porque entrou em vigor, no início desta semana, o decreto nº 9.451/2018 que regulamenta o artigo 58 da Lei Brasileira de Inclusão (nº 13.146/2015), prevendo que todas as unidades dos novos empreendimentos residenciais de edificação sejam adaptáveis quando à acessibilidade e que a construtora seja responsável por essas adaptações, quando solicitada.

Com o decreto, isso não será mais possível. De acordo com o texto, todas as unidades dos novos empreendimentos devem possuir características construtivas que permitam adaptações que garantam acessibilidade, sem prejudicar as instalações e estrutura da edificação.

E o decreto prevê ainda que a construtora seja responsável por essas transformações sem cobrar ao comprador, desde que ele faça a solicitação por escrito e até a data de início das obras do empreendimento.

Por Mariana Bamberg

Juros imobiliários não têm mais espaço para cair

O mercado brasileiro dos financiamentos imobiliários assistiu a uma acirrada batalha de bancos nos últimos anos. Na rasteira dos juros básicos da economia, a Selic, que despencou de 14,25% ao ano, em 2016, para 4,5% em 2019, as maiores instituições do país se engajaram em uma sucessão de cortes e anúncios em busca do posto de juros mais baixos do mercado. Essa batalha pode ter chegado ao fim, e as taxas do financiamento da casa própria ou já atingiram seu piso, ou estão muito perto dele.

Por Juliana Elias